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不動産購入マニュアル

予算を立てる

1.預金から考えてみる

住宅を購入する際、一般的に住宅ローンを借りますが、一定の金額は手持ち資金から物件購入の「頭金」と「諸費用」として用意しなければなりません。「頭金」は完成物件の場合、物件価格の1割。それと「諸費用」は通常 物件価格の1割程度とされています。つまり、手持ちの預金が物件価格の2割になるように逆算すれば「買える額」の目安がわかります。この諸費用(※)も手持ち資金でまかなうのが原則です。
ただし、物件価格100%プラス諸費用ローンを借りるという方法もありますので、自己資金の無い方でも一度ご相談下さい。
※諸費用の目安は新築で「価格の7%から9%前後」、中古で「価格の7%前後」といわれています。2割の頭金と合わせて、預金の額を、新築なら「0.25」、中古なら「0.27」で預金の額を割ればおおよその買える額(購入可能額)が逆算できます。

2.年収から考えてみる

住宅ローンを「いくら借りられるか」によっても、買える価格が左右されます。借りられる額は「いくら返せるか」で決まります。この「返せる額」は年収から判断することができます。年収に占める年間のローン返済額の割合(年収負担率)は20%から25%程度におさめるのが通常です。年収から「返せる額」を計算すれば、おおよその借りられる住宅ローンの額が割り出せます。この「借りられる額」からおおよその「買える額」を逆算するのです。

希望条件の整理

新しい家に求めるもの

大まかな予算を立てたら、次に欲しい家の希望条件を整理します。
まず、どうして家を買うのか、その理由を書き出し、家が欲しくなった理由を挙げてみると、おのずと今の家に対する不満が明らかになるはずです。それらを解消してくれることが、新しい家の条件になるのです。それを元に具体的な希望条件を挙げてみましょう。

情報収集

情報収集の手立て

 
(1)インターネット (2)ホームページ (3)チラシ (4)情報誌 (5)新聞
情報が集まったら、まず自分の希望条件に合うかどうかを検討します。

不動産会社の対応や信頼性もチェック!

不動産会社に問い合わせる時は、同時に担当者の対応ぶりも要チェック。誠実な対応をしてくれるかどうかは電話の話し方ひとつにも表れるものです。アフターメンテナンスなど購入後のことも考えれば、不動産会社のチェックはとても重要といえます。不動産会社の信頼度を確認するには、役所の不動産業担当部署で「業者名簿」をチェックするという方法もあります。名簿には不動産会社の過去の営業実績や行政処分歴、資産の状況などが記載されており、窓口でチラシなどに書いてある不動産会社の免許番号を伝えれば閲覧できます。

現地の見学

1.マンションのチェックポイント

  • 眺望や騒音はどうか。 (周辺の建物との間隔、道路や工場の音、臭いなど)
  • 隣地が空き地などの場合、建築計画はないか。
  • 近隣とのトラブルや事故は無かったか。
  • ペットの飼育が可能なのか。
  • 各居室の採光、通風はどうか。
  • 上下左右の住戸の間取りはどうなっているか。 (接する部分に注意)
  • フローリングの遮音等級はいくつか。 (L45以下が望ましい)
  • 改装時にフローリングに貼り替え出来るのか出来ないのか。
  • 電気容量はどれだけか、将来増量できるか。(築年数にもよります)
  • コンセントの位置と数は適切か。(築年数にもよります)
  • 室内にエアコン用スリーブと コンセントはあるか。
  • 駐車場は何台分あるか。空きはあるのか、自分の車は入るか。(特に機械式の場合)
  • 駐輪場の台数はどれくらいあるのか。空きはあるのか。
  • 共用施設の利用法、利用時間などは どうなっているか。
  • 長期修繕計画はあるか。 (20年以上が望ましい)
  • 管理費、修繕積立金の額は妥当か。 (新築の積立金は月6,000円程度が目安)
  • 管理規約、管理依託契約は建設省のひな型に準じているか。
  • 管理体制はどうなっているか。 (管理人は日勤か巡回か、など)
  • アフターサービスの保証規定は どうなっているか。(対象部位、期間など)
  • その他
※見ただけでは分からない項目については、不動産会社の担当者に質問してください。

2.一戸建てのチェックポイント

一戸建てを現地見学するとき、未完成物件で図面だけで判断しなければならない場合も出てきます。また、中古物件の場合もあります。駅まで歩いてみたり、近くの買い物施設に行ってみてもいいでしょう。

  • 敷地の以前の状況 (どんな用途だったか、どんな建物が立っていたか)
  • 駅までの距離や商店、スーパーなどの買い物情報。
  • 自治会があるのか、ゴミ出しのルールなど。
  • 近隣とのトラブル、事故は無かったか。
  • 学校など教育施設についての評判。
  • 公園などの遊び場、レクリエーション施設。
  • 平日、週末それぞれの周辺道路の混み具合。
  • 周辺に気になる騒音や臭いはないか。
  • 敷地が接するのはどんな道路か。(幅員は何mか、公道か私道なのか)
  • 敷地の日当たりはどうか。
  • 今までにいつ頃、どんなリフォームをしていたか。
  • 建物の傾きはないか。
  • 雨漏り痕やシロアリの被害は無いか。
  • 外壁塗装はいつ頃していたか。
  • 建築の際に地盤調査を行なっているか。
  • 基礎のコンクリートに深いひび割れはないか。
  • ドアや窓を開け閉めしてみて、引っ掛かるところはないか。
  • 床を歩いてみて沈みやきしみはないか。
  • 天井裏や床下をのぞいてみておかしな点はないか。
  • 浴室や洗面の排水はスムーズにいくか。
  • 耐震性、耐久性アップの為の配慮や工夫は何かあるか。
  • 省エネに対する配慮や工夫は何かあるか。(高断熱・高気密など)
  • 各居室の広さは十分か。(LDは10畳以上、居室は6畳以上が望ましい)
  • 収納スペースはどこに、どれくらいあるか。(建物面積の6%以上が目安)
  • 床に段差はないか。(なるべくないのが望ましい)
  • 手持ちの家具などを置く位置はどこか。
  • キッチンなど水まわりは家事のしやすい間取り、動線か。
  • 階段の上り下りは安全か。(斜面、踏み面の広さ、滑り止めなど)
  • 駐車スペースに自分の車が入るか。
  • 自転車を置くスペースがあるか。
※入居後に不具合が出た場合に備えて、不動産会社のアフターメンテナンス体制もチェックしておきましょう。

資金計画を立てる

ローン契約時

●保証料
銀行で住宅ローンを組んだ場合、銀行の保証会社に支払う保証料。内枠でローンに組み込むことも可能。(金利が上がります。) 35年間のローンで100万円あたり約20,700円位です。 3000万円の借り入れをする場合、約621,000円ほど必要となります。 住宅ローンの借り換えをする場合、保証料の返還があります。
●保証料(手数料型)
融資手数料ともいわれます。借入金融機関や購入する住宅により金額は異なりますが、融資金額の2.2%程度必要となります。
3000万円の借り入れをする場合、約660,000円ほど必要です。手数料型の場合、金融機関の借り換えをした場合、手数料の返還はありません。
※つなぎ融資を受ける際は、新たに事務手数料がかかります。
●団体信用生命保険特約料
死亡や高度障害に備えて入る生命保険。ただし銀行ローンの場合は、銀行が保険料を負担するのが一般的。 (がん、高度障害付の生命保険加入の場合は金利が上がります。)
●火災保険料
銀行の住宅ローン・住宅金融支援機構・年金融資の場合は加入の義務がある。 なお地震保険、家財保険は任意です。

残金決済

●購入代金の残金
物件価格からすでに支払った手付金を除いた額。振込で支払うことが多い。
●仲介手数料
売買契約時に支払った残りを、現金などで不動産仲介会社に支払います。

登記

●登録免許税
購入した住宅によって必要な税額は異なります。 司法書士に現金で預けて支払ってもらいます。
●登記代行手数料
現金で司法書士に支払います。法定の報酬以外に、法務局までの交通費や拘束費(日当)なども含まれます。

入居時

●引越費用
引越会社に依頼した場合にかかります。距離や荷物の量によって異なります。
●修繕積立金、水道負担金など
新築マンションでは修繕積立金。 新築一戸建では水道メーター負担金が必要となる場合があります。

契約

売買契約時のチェックポイント

重要事項説明書を事前にコピーしてもらい、不明点を明確にして契約の場に行きます。分からないこと、不明なことは不動産会社の担当に十分に質問して、納得できたら契約書の内容をしっかり理解して署名、捺印します。この時に手付金の支払いをします。 契約時にローンの本申し込みを行なう場合が多いです。

購入後

購入後にすべきこと、すると得すること

購入後は各種税金の申告を行ないましょう。申告することで税金が軽減・還付されるケースがあるので忘れずに! 購入後の手続きで最も重要なのが、各種税金の申告です。不動産取得税の申告は原則として購入後60日以内。また両親から資金援助を受けたり、ローンを利用した場合には、確定申告することで軽減や還付が受けられることになります。

■ 税金の申告
●不動産取得税
家を購入したら、原則60日以内に不動産取得税の申告をすること。居住用の場合、税率は固定資産税評価額に対して3%が基本ですが、一定の条件を満たせば大幅に軽減されることになります。
●贈与の特例
年度によって変わりますので、詳しくは不動産会社の担当者か税務署にてご確認下さい。
●住宅ローン控除
住宅ローンを使って家を購入した場合、確定申告すると徴収された所得税の一部が最長13年間、戻ってきます。サラリーマンであれば、2年目以降は年末調整で控除が受けられる仕組みになっています。(家をご購入された年度によって控除額が変わります。) 

■ 返済を楽にする
●繰り上げ返済
ローンの返済途中でまとまった額を返すことを「繰り上げ返済」といいますが、預金が貯まったら早いうちに金利の高いローンから繰り上げ返済を行っていくと、返済負担がかなり軽くなるはずです。
●借り換え

ここ最近は低金利が続いていますが、返済の途中で金利が上がった場合、「借り換え」という方法もあります。

■ 家のメンテナンス
●一戸建て
外壁塗装、外壁のコーキング、屋根、床下の防蟻作業などを定期的にメンテナンスすることで、住まいの寿命が大きく伸びます。
●マンション
共用部分は管理組合単位で行うが、室内の占有部分は自分の手でメンテナンスする必要があります。
●もし不具合が生じたら
瑕疵担保責任にあたるかどうか確認するとともに、アフターサービス制度を大いに利用しましょう。

入居後

主な手続き

  • 住民票の移動届け
  • 印鑑登録の変更
  • 転校届け(公立の小中学校の場合)
  • 電話の移設
  • 電気、ガス、水道の届出
  • 銀行の住所変更、解約手続き
  • 運転免許証の住所変更

ライフスタイル神戸株式会社
〒654-0022
神戸市須磨区大黒町1-3-2 2F
TEL.078-964-5120
FAX.
078-964-5122


営業時間:9:00〜18:00
定休日:水曜日


1.不動産 仲介・売買・買取等
2.住宅・店舗・介護リフォーム
3.住宅ホームインスペクション


■宅地建物取引業者

 兵庫県知事(3)
 第11317号
 

■建設業許可

 兵庫県知事(般-30)
 第115296号

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